Boris Zvicer, advokat, predavač na Fakultetu pravnih nauka i specijalista za građansko pravo, za Objektiv ovog puta objašnjava kome će pripasti pravo svojine na bespravno izgrađenom objektu koji se nalazi na tuđem zemljištu.
Još je rimsko pravo pokušavao da uredi složenu pravnu situaciju: kada jedno lice izgradi građevinski objekat na tuđem zemljištu, a između gradioca i vlasnika zemljišta nema nekog pravnog posla, npr. ugovora, kojim definišu svoja međusobna prava i obaveze.
Razvodite se – ovako dijelite imovinu
Razumije se – ova situacija pred pravo postavlja značajna pitanja: ko postaje vlasnik novoizgrađenog objekta, njegov gradlac, koji je bespravno gradio na tuđem, ili vlasnik zemljišta na kome je ovo izrađeno? Koja su prava jednog i drugog lica i od čega zavise?
Na ova brojna i složena i u praksi veoma česta pitanja, srećom, imamo odgovore – kako u zakonu, pravnoj teoriji i bogatoj sudskoj praksi, čije ćemo osnove pokušati da prezentujemo u ovom kratkom članku.
Osnovna pravilo koje je nužno usvojiti da bi se razumjela ova pravna situacija: izgrađeni objekat i zemljište na kojem je izgrađeno postaju jedinstvena svojinsko-pravna cjelina. Dakle, nije moguće da jedno lice bude vlasnik zemljišta, a drugo lice vlasnik objekta – pravo svojine i na objektu i na zemljištu mora da pripadne samo jednom licu.
Kome će, dakle, pripasti pravo svojine na bespravno izgrađenom objektu na tuđem zemljištu i , s obzirom na ovu okolnost, i na zemljištu samom?
Osnovni pravni kriterijum za rješenje ovog problema jeste savjesnost gradioca i vlasnika zemljišta.
Naime, savjestan gradilac je onaj gradilac koji ne zna, ili nije mogao da zna da gradi na tuđem zemljištvu, a nesavjestan gradilac je onaj koji je znao, ili je mogao znati da gradi na tuđem zemljištu.
Šta ako prodavac proda nekretninu više puta – različitim licima?
S druge strane, savjestan vlasnik zemljišta je onaj vlasnik koji se, nakon što je saznao da neko lice gradi na njegovom zemljištu odmah tome usprotivio, dok je nesavjesni vlasnik zemljišta onaj koji je znao da neko lice gradi na njegovom zemljištu a tome se nije odmah usprotivio. Jednostavno, tu činjenicu je ignorisao ili se usprotivio tek kasnije.
Zavisno od utvrđenja savjesnosti, odnosno nesavjesnosti ovih strana, u parničnom postupku, – zakon rješava pitanje prava svojine na sada jedinstvenoj nepokretnosti.
Rješenje je sljedeće:
Ako je gradilac savjestan, a vlasnik zemljišta nesavjestan: gradilac postaje vlasnik i objekta i zemljišta pod objektom. Dakle, dotadašnji vlasnik zemljišta gubi pravo svojine. Međutim, dotadašnji vlasnik zemljišta, ima pravo da za vrijeme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije za vrijeme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj nadoknadi vrijednost zemljišta u visini njegove tržišne cijene u vrijeme donošenja sudske odluke.
Ako je gradilac nesavjestan, a vlasnik zemljišta savjestan: u ovom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo izbora: može tražiti on postane vlasnik objekta, ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati zemljište u prvobitno stanje ili da graditelj postane vlasnik objekta, ali da mu isplati tržišnu cijenu zemljišta.
Ako vlasnik zemljišta izabere da mu pripadne pravo svojine na građevinskom objektu, tj. da on postane vlasnik objekta, dužan je naknaditi graditelju vrijednost objekta u visini prosječne građevinske cijene objekta u mjestu u kome se nalazi u vrijeme donošenja sudske odluke. Pravo izbora vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta
Ako su obje strane savjesne: Ako je graditelj savjestan, a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, kriterijum je u vrijednosti objekta, odn. zemljišta, pa u slučaju kad građevinski objekat vrijedi znatno više od zemljišta, građevinski objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a graditelj za zemljište duguje vlasniku naknadu po tržišnoj cijeni zemljišta.
Nasuprot tome, ako je vrijednost zemljišta znatno veća, sud će građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju naknadi građevinsku vrijednost objekta u visini prosječne građevinske cijene objekta u mjestu u kome se nalazi.
I treća situacija: Ako je graditelj savjestan, a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kada su vrijednost građevinskog objekta i vrijednost zemljišta približno jednake, sud će građevinski objekat, odnosno građevinski objekat i zemljište dosuditi vlasniku zemljišta i graditelju, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito o njihovim stambenim prilikama.
Ako su obje strane nesavjesne: Kada su obje strane nesavjesne primijeniće se pravilo propisano za slučaj u kome je graditelj nesavjestan, a vlasnik zemljišta savjestan.
Dokazivanje ovog subjektivnog, a ključnog elementa savjesnosti, odnosno nesavjesnosti je prilično složeno i treba mu se pristupiti u skladu sa okolnostima svakog pojedinačnog slučaja.