“logo”/

Današnja tema, koju će pojasniti Boris Zvicer, magistar pravnih nauka i predavač na Fakultetu pravnih nauka, odnosi se osnovne pojmove koji se tiču prava svojine na nepokretnostima.

Koliko god možda  djelovali jednostavni i poznati (svi znamo šta je uknjižba u Katastru nepokretnosti i šta je ugovor) ti pojmovi često kriju u sebi brojne pravne specifičnosti i situacije i treba im posvetiti dužnu pažnju, posebno  zbog specifičnosti odnosa koje uređuju- pravo svojine, posebno na nepokretnima, je jedna od najznačajnijih pravnih, ali i ekonomskih i uopšte društvenih kategorija.

U proteklom periodu, advokat Zvicer je dao je pravne odgovore na pitanja:

Šta ako dobijete OTKAZ?

i

Kako naplatiti ALIMENTACIJU?

Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, koji uređuje svojinskopravne odnose, pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasljeđivanjem. Pravo svojine stiče se i odlukom državnog organa, na način i pod uslovima određenim zakonom.

Za sticanje prava svojine, potrebno je kumulativno  ispunjenje dva uslova iustus titulus (pravni osnov) i modus aquirendi (način sticanja). Za pravni osnov se uzima kao pravni posao koji je usmjeren na sticanje prava svojine (ugovor o poklonu ili ugovor o prodaji) Dakle, prva stvar koju moramo naglasiti – pravo svojine se ne stiče prostim zaključenjem ugovora, već tek kada se , na osovu tog ugovora (npr. o prodaji ili poklonu) upišemo kao vlasnici u Katastar nepokretnosti. Prema tome, potpisivanje ugovora ili čak plaćanje kupoprodajne cijene, ne čini nas samim tim činom vlasnicima nepokretnosti. Dok se ne upišemo u Katastar, vlasnik je i dalje prodavac, iako smo, kao što smo platili  cjelokupnu kupoprodajnu cijenu.

Ova pravna činjenica,  logično, može da stvara brojne i ozbiljne pravne posljedice, kao kod višestruke prodaje iste nepokretnosti. Riječ je o situaciji kada prodavac proda istu nepokretnost više puta – različitim licima. Dakle, sva lica imaju potpisan punovažan ugovor o prodaji i svaki kupac je platio kupoprodajnu cijenu iz ugovora. Ko u tom slučaju može da se upiše u Katastar nepokretnosti, tj. da postane vlasnik? Koja su prava drugih kupaca, koji se nisu upisali?

Ovo su veoma kompleksne pravne situacije koje zahtjevaju detaljnu analizu svih činjenica i okolnosti konkretnog slučaja  i zahtjevaju predan i stručan rad. Ipak,možemo dati jedan načelni odgovor zakona, koji je vrlo razrađen u sudskoj praksi i zahtjevao bi obiman prostor za analizu: Kad je više lica zaključilo pravne poslove radi sticanja prava svojine iste nepokretne stvari, a nijedno nije steklo državinu niti je izvršilo upis u katastar nepokretnosti, pravo svojine steći će lice koje je ranije zaključilo pravni posao, ako je bilo savjesno.

Dakle, načelno rješenje jedne ovakve pravne situacije jeste da će vlasnik nepokretnosti koja je prodata više puta biti lice koje je ranije zaključilo pravni posao, ukoliko je bilo savjesno. Pitanje savjesnosti je, opet, pojam koji bi zahtjevao posebnu analizu, u kontekstu konkretnog slučaja, ali ukratko- riječ je o pravnom standardu koji sud cijeni u konkretnom slučaju a tiče se ponašanja lica  čija se savjesnost utvrđuje: da li je znalo ili moglo znati  za neku činjenicu (npr. da li je znalo da je prodavac već, ranije, istu nepokretnost već jednom ili više puta prodao- pa ako bi znalo bio bi, razumije se, nesavjestan kupac), da li je provjerio stanje u Katastru nepokretnosti prije potpisivanja ugovora, da li se bliže upoznao sa   nepokretnosti koju namjerava da kupi (da li fizički uopšte postoji i u kakvom je stanju i sl.)

Ova norma zakona je samo jedna od normi koje regulišu ovu čestu i značajnu pravnu situaciju, ali dovoljno ilustruje činjenicu koju smo pomenuli na početku teksta: samo zaključenje ugovora ili isplata cijene ne čini nas, sama po sebi i vlasnicima.

S tim u vezi, pogledajmo jedan važan element samog ugovora o prodaji nepokretnosti. Naime, da bi se kupac koji je potpisao ugovor o prodaji nepokretnosti i platio prodavcu kupoprodajnu cijenu, upisao u katastar, ugovor o prodaji mora da sadrži jednu posebnu odredbu, tzv. klauzulu intabulandi. Ta klauzula ovlašćuje kupca da se bez dodatne saglasnosti prodavca može uknjižiti kao vlasnik u katastar nepokretnosti. Bez te, posebne odredbe, u ugovoru – upis u katastar je nemoguć. Međutim, ukoliko je u ugovoru propušteno da se navedena klauzula unese, moguće je naknadno, posebnim aktom- izjavom prodavca pribaviti tu saglasnost i istu ovjeriti kod notara.

Ugovor o prodaji nepokretnosti ima strogo propisanu formu – isključivo nadležan za sastavljanje istog je notar, sastavlja se u vidu notarskog zapisa, dakle u pismenoj – notarijalnoj formi, i bilo koji propust u zaključivanju ovog ugovora, vodi njegovoj ništavosti, a time i nnemogućnosti sticanja prava svojine.

Česti su slučajevi u sudskoj praksi – posebno kada je riječ o pravnim poslovima koji su zaključeni prije više desetina godina, gdje su ljudi usmenom saglasnošću volja kupovali, odnosno prodavali nepokretnosti, a često izdavali priznanice kupcu da su novac primili. Takođe, pisani ugovoru u kojima jedna od strana nije stavila svoj potpis.  Na osnovu usmenog ugovora, ili ovakvog pisanog ugovora u kojem su povrijeđena pravila forma, ne može se steći pravo svojine, odnosno izdejstvovati uknjižba u katastar nepokretnosti.

Međutim, i u ovom slučaju moguće je naći drugi pravni osnov za sticanje prava svojine: održaj. Pa, tako, ukoliko je neki ugovor o prodaji bio zaključn usmenim putem, ili u pismenoj formi, ali bez potpisa ugovornih strana, ili slično, prije, recimo, 15 ili 20 godina, a za sve to vrijeme kupac (ili njegovi nasljednici) koriste tu nepokretnost kao da su vlasnici (npr ogradili su je, obrađuju je, i sl.) , moguće je, u posebnom postupku, putem tzv. održaja punovažno steći pravo svojine, pod uslovom da su savjesni,o čemu smo par redova iznad govorili.

Ukratko: promet nepokretnosti je jedna složena pravna situacija, koja zahtjeva poseban oprez i stručno znanje, imajući u vidu brojne i višegodišnje sporove pred našim sudovima.

KOMENTARIŠI

Molimo upišite Vaš komentar
Molimo unesite Vaše ime